Il punto di partenza del DL 66/2026, votato alla Camera il 22 giugno 2026 con conversione in corso al Senato entro il 6 luglio, è un censimento che rivela il paradosso della crisi abitativa italiana: 53.241 alloggi pubblici inutilizzati su tutto il territorio nazionale. Non mancano le case — mancano i fondi per riattivarle. La legge costruisce la sua logica intorno a questa contraddizione: recuperare il patrimonio esistente, affiancarlo con edilizia sociale e solo in terza battuta attrarre capitale privato con vincoli forti sull'accessibilità.
Il primo pilastro: 970 milioni per i vuoti che si riaprono con manutenzione leggera
Il primo intervento concentra 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030 sul recupero di alloggi fermi per carenze manutentive. Su 53.241 unità censite, circa 44mila — l'83% del totale — potrebbero tornare disponibili con interventi leggeri; le restanti 9mila richiedono lavori più consistenti. Quasi nove appartamenti pubblici inutilizzati su dieci non hanno bisogno di ristrutturazioni profonde: il problema è finanziario, non strutturale.
La distribuzione geografica è fortemente squilibrata: la Campania guida con oltre 12mila unità e quasi 1,7 milioni di metri quadrati, seguita da Lombardia, Sicilia, Piemonte, Lazio ed Emilia-Romagna. Nelle 15 città metropolitane le unità inutilizzate sono circa 13mila, con Napoli in testa. I fondi arrivano tramite convenzione con Invitalia agli enti attuatori, compresi gli ex IACP; a queste risorse si aggiungono quote fino a 4,8 miliardi dai programmi di rigenerazione urbana. I programmi PNRR già avviati completano il quadro: il PINQuA punta alla riqualificazione di 10mila alloggi pubblici, il programma "Sicuro, verde e sociale" ne prevede altri 27.371 entro dicembre 2026.
Il secondo e terzo pilastro: housing sociale e capitale privato vincolato
Il secondo pilastro istituisce il Fondo housing coesione presso Invimit Sgr con una sottoscrizione iniziale di 100 milioni di euro nel 2026, destinato a giovani, coppie, lavoratori fuori sede e genitori separati. La conversione ha esteso la platea anche a personale scolastico, sanitario, forze di polizia, vigili del fuoco e forze armate. Il decreto autorizza anche l'INPS a destinare il proprio patrimonio non strumentale a nuove locazioni abitative, ampliando l'offerta senza nuovo consumo di suolo. Per le locazioni di edilizia residenziale pubblica è istituito un Fondo garanzia per morosità incolpevole con 22 milioni di euro per il 2026.
Il terzo pilastro mobilita il mercato privato con un vincolo preciso: lo sconto minimo del 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona — fissati usando i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate oppure, quando questi non rappresentano il mercato locale, i valori ricavati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi — per gli alloggi in edilizia convenzionata, con almeno il 70% dell'investimento destinato ad abitazioni calmierata e un vincolo trentennale trascritto nei registri immobiliari. Un correttivo parlamentare rilevante ha eliminato la riserva per i capitali esteri: la soglia di un miliardo di euro per accedere alle procedure semplificate vale ora per tutti gli operatori. La conversione ha anche introdotto la riduzione alla metà degli onorari notarili per gli atti convenzionati e il ripristino della garanzia statale al 90% del Fondo Prima Casa per le famiglie numerose.
Il bonus studenti: 8,5 milioni, secondo minimo storico
Il rifinanziamento del fondo affitti per studenti universitari fuori sede — 8,5 milioni di euro — è uno dei rari punti di convergenza tra maggioranza e opposizione. Il fondo era stato istituito dal Governo Conte II nel 2021 con 15 milioni, poi 15 milioni nel 2022, 4 milioni nel 2023 e 16 milioni nel 2024: il dato 2026 è il secondo più basso della serie storica, e arriva a giugno inoltrato, quindi coprirà principalmente l'inizio dell'anno accademico 2026-27. I requisiti restano identici: ISEE universitario non superiore a 20.000 euro e residenza in Comune diverso dalla sede universitaria. Per i genitori separati che hanno perso il diritto alla casa familiare, il decreto stanzia 20 milioni di euro l'anno e un contributo affitto di 400-500 euro mensili per dodici mesi, con dotazione triennale di 60 milioni.
Il limite fuori dalla legge: 1,2 miliardi CDP sospesi in attesa dell'Europa
Il nodo più rilevante per misurare la portata reale della legge non è nel testo approvato, ma fuori da esso. Il trasferimento a Cassa Depositi e Prestiti di 1,2 miliardi di risorse PNRR per il Patrimonio casa è stato ritirato in attesa del via libera europeo alla rimodulazione del Piano. Il Governo indica un obiettivo di 100mila alloggi in dieci anni con oltre 10 miliardi complessivi: la quota finanziaria più consistente resta sospesa al calendario della Commissione europea. La legge votata il 22 giugno è solo una parte dell'impianto previsto — l'altra si gioca a Bruxelles.
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